夏欣怡协助您，扎实做好6个步骤，在温哥华将自己的房子卖出心仪的价格

在购房谈判中，买家和卖家的根本利益是相悖的。卖家期望获得更高的价格，而买家则希望获得最大的优惠。除价格外，交割时间、定金数量、细节条款，都是买卖双方谈判的筹码。一位持证经纪人，会利用专业知识，在交易中最大限度地保护自己客户的权益。因此，与一位只为您的利益负责的经纪人合作，是成功卖出自己房产的重要保障。

对于温哥华这样的大城市来说，影响房价的因素不可胜数，其中最主要的就是参考近期相似房产的成交，这项工作通常包括两个部分：

• 大势研判：趋势是上涨、横盘还是下跌，不同的市场有不同的，定价策略，而不同的定价策略需要配合不同的操作流程。此外，房源的库存水平，市场上有多少活跃房源，哪个月上市比较有优势、房屋月上市量、市场上有多少活跃房源、售挂比、您到房屋上市需要多长时间。夏夏都会协助您明确所有相关信息，并制定相应的操盘策略。
• 个房分析：就所需评估房产的具体情况，在附近街区寻找类似房产的近期成交价格。有时候如果您的房产过于特殊，则就需要在一个更大的范围内进行查找，这时候对经纪人细心程度和评估经验就提出了更高的要求，所以这是一项相当有技术含量的工作。

何为相似？就需要从8个方面来综合考虑，具体来说依照重要性的不同主要有地理位置、占地面积、居住面积、房屋外观、房屋年龄、房产户型、内部装修、室外景观。夏夏会帮你通盘考虑这些问题，不错过每一个可能让您的房产发掘出更多价值的地方。

地理位置

在评估房价时，地理位置是非常重要的，要素通常包括：

• 交通。一处房产并非越靠近市中心越好，拥有便捷交通的房产应该可以轻松抵达工作地、商场、饭店、娱乐中心和学校等生活、学习和工作地点，一处可以闹中取静的房产才会拥有更大的价值，一般来说，在主路上的独立屋市值会比在内街的房子价格低就是这个道理。
• 社区环境，指邻里环境和健全的基础设施。房子及其所在的社区，是否有充足的绿地，是否背靠公园，森林？社区之内是否有可供小朋友们玩耍的游乐设施和供成人健身的体育设施？社区的收入水平如何？邻里是否融洽？这些都是决定一处房产社区价值的重要因素。

土地情况

在温哥华这个寸土寸金的地方，土地情况往往具有重要的意义，就独立屋来说，主要通过以下3方面来分析。

• 面积。面积的大小当然是决定一处房产土地价值最重要的因素。
• 面宽。如果面积相同，那么门面宽的土地会更具有价值。
• 形状。如果面积、前宽都相同，那么形状就显得非常重要。例如，一块四四方方的土地显然比一块梯形甚至三角形的土地更便于利用。

当然还有一些其它的要素，比如坡度、土地性质、开发前景等等。

房屋面积

房屋面积主要是指已完工的屋内面积，已完工面积是指拥有良好的保温隔热，层高充分，装修良好的室内面积，和卡尔加里这样的阿尔伯塔省城市不同的是：温哥华的已完工地下面积，也是算在房屋面积里面的。通常不算房屋面积的部分主要有车库、露台、阳光棚等。

房屋外观

房屋年龄

每过5年，温哥华的房屋建筑标准都会进行一次较为重大的调整。越老的房子往往建筑标准越低，在价格上与更新的房子相比，要进行相应折减。

就夏夏个人的经验来看，温哥华的房产按照年龄可以划分为这么几个档次：

• 新房。2020年之后建成的房子都可以归在这一档，这一类的房产属于刚刚交房或交房时间不长，处于2-5-10年保修的2年保修期内，通常房况优异，因而在房龄评估上也就拥有了最大的优势。
• 次新房。2010年——2020年都可以归在这一档，这一类的房产处于处于2-5-10年保修的10年保修期内或刚过10年保修期不远，通常房况较好。
• 1990-2010年代的房子。房屋结构的建筑标准与现代的要求已经非常相似，无论从层高、户型、安全标准等方面，都比较接近于现行的建筑标准，而且土地面积往往大于现在的房子。
• 1960-1990年代的房子。老房、大地、土地价值比例高，是这个年代房子的整体特点。这类房产是价值投资型买家和房屋翻新投资者的常见选择。
• 1960之前的房子。这个年代的房子虽然比较老旧，但在历任业主的维护下可能经历了不同程度的翻新，这对房子的价值会产生很大的影响，还需要由专业人士具体分析。这个年代房子的主要优点有两个：1、有一定的风情，往往位于一些历史文化社区，深受一些讲究格调和情怀买家的青睐。2、由于通常位于先发展的老城区，很可能具有再开发潜力。

房产户型

户型对于一处房产的价值具有极其重要的意义。相同的面积下，平层的价值大大高于2层甚至3层的房子。生活空间和主卧在地表的房子，更受中老年买家的青睐。同样的面积下，不同户型的房子在价值上会有重大差异，有些户型过于个性化的房子，即使从数据上看，非常超值，但还是很难卖出理想的价格。如果是这种情况，夏夏会帮您分析，是否能在合理预算下，略微调整户型，或者把现有的户型进行更合理的利用。

内部装修

评估价格时，房屋的内部情况，例如门窗、地板、墙壁、管道、电气设备、厨房和浴室都是主要的考虑因素。其中厨房和浴室是一个房子的核心，这都是需要花费较多成本的地方，一个进行过升级的厨房和浴室能给房子的价格带来提升。此外新的地板，新油漆的墙面，新的供暖系统都有助于房产价格的提升。

当然，对于卖家来说，要注意如果想在卖房之前把房子好好装修一下，卖出一个高价，则需要注意不要把钱花在不太体现价值的地方，比如豪装地下室或车库。

室外景观

最后影响房子价格的重要因素就是房子的室外景观，对于联排房、公寓等共管式房产来说，室外景观是自己无法控制的。对于自管式的独立屋来说，地基、屋顶、deck、墙面、前后院植被、篱笆、车道等的材质和美观程度，就显得非常重要。

但要注意：石子路面，亭子，后院游泳池这些造价高的部分，往往属于比较个性化的需求，对于房子的增值并不多。例如，有些人甚至不喜欢家中出现游泳池，他可能非常不会为游泳池付出额外的价格，甚至还会扭头就走。

房价估算完成，准备上市之前还有一个重要的步骤要做，就是美化你的房子，这样可以让房产在上市的时候以最好的面貌呈现在买家眼前。

房屋的美化分为硬装和软装两个部分。夏夏先来谈谈硬装。

硬装

硬装通常需要由专业的装修工人完成，普通人的工艺水平往往难以达到相应的技术标准，如果没有特别的把握，夏夏坚决不建议自行进行硬装。

• 刷漆很重要。从硬装的角度出发,夏夏觉得收益比较高的工作依次有：刷漆、铺地板和装修厨房、卫生间。其中，刷漆是性价比最高且没有之一的翻新工程，一位装修师傅和夏夏说过，没有什么问题是刷漆不能解决的，如果不行，那就再刷一次。虽然说得有点夸张，但夏夏对刷漆的重要性也深表赞同。需要刷漆的部分主要有墙面、框线、踢脚线和楼梯栏杆。
• 做好小修小补，让验房出现好的结果。除非买家下的是无条款offer，否则买家通常是会验房的，如果验房报告上罗列出来的问题很多，那么心理承受能力差的买家就有可能放弃解除条款，给卖家带来巨大损失。一些花费不多的小修小补的工作包括但不限于如下的清单：
  • 充满油手印的开关
  • 陈旧的插头、面板
  • 陈旧的门把手
  • 陈旧的灯具
  • 松动的地板
  • 功能失常的门铃
  • 堵塞的雨水槽
  • 脏污的浴室和厨房填缝剂
  • 滴水的水管或水龙头
  • 漏水的屋顶
  • 安保设备，例如烟雾报警器、一氧化碳报警器或家居安防报警器中的电池。

软装

如果不打算在出售房产前投入太多的现金，那么软装无疑具有超高的性价比，这些工作包括：

• 条理化——把家中的各种物品都进行有序化的归置，对于家中有孩子的卖家来说，这一点尤其重要。
• 去个性化——一些过于个性化的物品尽量不要放在明处，比如家庭照片、民族性的装饰品等，买家在买房时不会考虑这所房子里原来的业主是谁，他们只会想象如果这是我的房子我将怎样布置。
• 深度清洁——没有经过全面清洁的房子和经过了全面清洁的房子将给人两种完全不同的体验，夏夏建议清洁工作不要流于表面，最好聘请专业的保洁来进行，他们的工作会有本质的不同。
• 墙画、饰品与绿植——条理化、去个性化和深度清洁之后，剩下的工作就是进行墙画、饰品和绿植的摆放，这些物品在整体上应该协调统一、注重品质。如果自己实在做不好这份工作，也可以考虑让专业的公司来进行Home Staging，即家庭陈列。
• 庭院美化——这是软装的最后一步，很多华人由于在国内通常居住在公寓里，所以往往会忽视这个问题，但是对于加拿大本地人来说，这也是决定一处房产能否卖出好价格的重要因素。庭院里或车道上有杂草吗？草坪上有儿童玩具或其他杂物吗？注意为室外绿植适当多浇点水，这花不了多少钱，就是有点费工夫。特别是在温哥华的旱季，往往也是大多数房地产上市和成交的旺季，要特别注意浇水，保持草坪的绿色。此外，如果有必要，也可以考虑在花坛或庭院里增加一些新绿植，这样可以让房屋看起来更美观、更有生机。

好了，现在这个家已经布置好了，很多华人卖家在经历过与夏夏的合作之后，都纷纷感叹：“自己的家从来没有这么好过，原来自己房子的最完美状态正是现在它要出售的时候！自己以前为什么没有这么布置过、享受过呢？下一个家我一定要从开始就这么做，结果真到了下一家的时候，总会由于这样或那样的原因而不会真的那么去做，人总是如此矛盾！”

言归正传，布置好了家，只相当于做好了内功，要想让房子卖出好价钱，还需要做好外功——市场营销。市场营销的目的是为了让更多的买家看到自己的房子，只有看到的买家足够多，才有可能吸引来足够的潜在客户，让房子以更快的速度、更好的价格卖出。

针对不同的房产，夏夏会组合搭配如下的营销方法

• 专业摄影
• 高质量的互动式视频
• 航拍
• 平面图
• 在线营销（例如google广告）
• 中文媒体的网站和公众微信
• 夏夏自营的网站和公众微信
• 邮寄
• 高质量的宣传册
• 其它可能的营销手段，比如微信朋友圈推送、合作经纪人群推送等！

以上图片来自夏夏曾经卖出过的一处大地农场

上市并设置公众开放日：

现在您的房产已经获得了众多潜在买家的关注，现在这处房产必须进行实体展示了！如果您同意举行Open house活动，夏夏将和她的助手一起合作来完成这个过程。通常，感兴趣的买家会在这个时候大量到来，并在之后给出各自的报价，即offer。

报价、谈判与接受offer：

如果是无条件Offer，则其主要条款包括：买价、订金、过户日期。如果是有条件offer，则还需要加上附加条款。附加条款通常有验房条款、贷款条款、保险条款、解除附件条件的时间和其它特殊条款。谈判通常不会一蹴而就，往往要拉锯一个甚至多个回合。在谈判中，分寸和火候的把握非常重要。关键的一句话说与不说，说得是否合适，都有可能给您带来巨大的价值。在谈判上，夏夏具有丰富的经验（总成交房产上百处，仅2021年夏夏就成交房产40处），加上以前从事英语教学工作所带来的英文语言技巧，夏夏可以帮助您的房产在谈判中获得更优势的地位和更好的交易条件。

谈判完成以后，一旦各方都同意并签字，那么现在作为卖家的您，就有了一个被接受的offer！

条件期限和解除：

一旦报价被接受，买方将需要一定的时间来处理他们的附加条款。由此，买方会展开一些工作，比如贷款批准，检房报告，土地文件，地下储油罐等，有时候可能还有一些特殊条款，比如买方解除条款的前提条件是出售买家现有的房产或清算遗嘱等。一旦买方完成了上述的工作，就进入了条款解除状态，这时候通常还要再进行一次谈判，如果谈判结果不理想，买家极有可能会放弃购买此处房产。

当然，如果卖房经纪应对得当，通常买家是会解除所有条款的，这时候合同就正式成立，卖家可以等着最后成交了。

房屋所有权的转让

在温哥华，卖家房产的过户由专业的律师或公证人完成，现在一般收取买家1500加元左右的费用。这包含了律师本身的费用和各种注册费。水、电、煤气、房产税、管理费等各种费用，都会以调整日（Adjustment Day）为准，调整日之前由卖方负责，之后由买方负责。各种税费会在这一天结清，房款或者首付款也是在这一天要交给律师。调整日和过户日一般是同一天。在当天或第二天，你就可以拿到卖房的钱款。

作为最具专业性的温哥华华人房地产经纪人之一，夏夏以提供专业、职业、敬业的服务而自豪。我很希望能够协助您完成卖房这样一件重要的事情，为您的后一步财务和居住安排打下良好的基础！

专业团队

房屋交易是一项复杂的工程，如果在前面所述的6个步骤中，您还需要其它专业工种的支持

如装修工、水管工、电工、律师、银行贷款经纪人、清洁工、锁匠、杂工、油漆工、害虫防治、验房师等。夏夏都有可靠的联系人列表，可以以合理的价格帮助您处理各种棘手的问题。

最后夏夏就要恭喜您了，如果您真的按照上面的步骤去做了，想必也就不难获得一个理想的卖价。