在温哥华买房的 5个简单步骤
欢迎选择夏欣怡作为您的房地产经纪人
加拿大的房产经纪人,和国内的房产中介有本质区别。所谓“中介”,就是在买卖双方中间调和,促成交易者。而“经纪人”(REALTOR)只为自己的客户利益负责,帮助客户获得最大价值。在购房谈判中,买家和卖家的根本利益是相悖的。卖家期望获得更高的价格,而买家则希望获得最大的优惠。除价格外,交割时间、定金数量、细节条款,都是买卖双方谈判的筹码。一位持证经纪人,会利用专业知识,在交易中最大限度地保护自己客户的权益。因此,与一位只为自己利益负责、且客户优先的买方经纪人合作,是成功地进行房产交易的重要保障。
和夏欣怡一起在温哥华寻找合适的房产
地域、房屋类型、面积、户型、房龄、学区等问题,是需要考虑的因素。而在所有因素中,排在首位的是预算。除非预算无限,否则样样都让人满意的房屋是不存在的。在有限的预算下,一定要想清楚自己首先需要满足的条件是什么,然后再给出自己的预算。如果您选择我作为您的经纪人,我会利用自己的专业知识帮您通盘考虑上述问题,综合分析各方面的情况,协助您找到合适的房产。
为心仪的房产出价
房产选定之后,下一步就是签约。签约分为出价和还价两步。
出价是开始谈判的第一步。“offer”这个词被翻译成出价其实不太准确,原因有二:其一,在签订Offer文件时,除了价格,还要写清楚自己所期望的各个条款,而在所有的条款中,最重要的有4条:定金的多少、关于验房的约定、关于贷款的约定和关于房屋交割日的约定。其二,这个出价其实是一份合同,只要被卖家接收,就具有法律意义,不可由于主观原因而反悔。
当然在实际操作中,卖家直接接受Offer的可能性是很小的。如果卖家希望在价格或者条款上进行改动,通常会在Offer上直接进行,然后由卖家经纪人发还给买家经纪人,这就是还价。如果买家觉得卖家的还价可以接收,那么就签字,然后合同成立。如果不满意,则需要和卖家反复谈判,直到双方都满意为止。在双方都签字同意合同生效前,买卖双方都可以反悔,撤回出价和还价。所以,反复谈判有可能会让购房者和心仪的房屋失之交臂。同理,也有可能让卖家失去一个真正有诚意的买家。
上面说的是单人出价的情况,在实际操作中,多人竞价,即多个买家同时对一个房产共同出价的情况,也很常见。在这样的情况下,卖家通常会在多个出价中选取自己最为满意的一个,而该处房产往往也会溢价成交。这种情况,要想让自己的出价被卖家选中,除了尽可能多地提高报价之外,提交最优厚的条款也将为自己加上有力的砝码。
支付定金,解除限制条款,让合同正式生效
定金需要支付多少、什么时候支付,并没有统一的标准。把房产价值的5%作为定金是常规操作。如果因为主观原因不愿完成交易,定金是不退的,而且还可能被卖家告上法庭。所以,支付定金是一件很严肃的事情。但在购房意愿诚恳、资金又比较充裕的情况下,不妨稍提高定金的金额,以显示自己的诚意。这样,即使出价并非十分诱人,谈判也可能获得成功。
定金支付的时间可以在合同生效后,也可以在限制条款解除后。限制条款是合同履行的前提。如果希望先出价再确认条件是否可以满足,那么就需要先提交有条件出价。常见的限制条款有:
阅览文件 产权证明文件、买家对房产情况的披露,也就是PDS(Property Disclosure Statement)是购房必须要阅览的文件,里面会披露房屋产权的详细情况。如果购买分契式产权房屋,还需阅读业主们关于产权的共同约定。
专业验房 如果购买的是新房,问题通常较少,如果购房的是二手房,则需要注意地基下陷、虫害、大麻屋、屋顶年限、电路状况等诸多问题,并非普通人凭经验就可以看出。而买方经纪人并非验房专家,虽然有一定的相关知识,也不能保证看出所有问题。所以,支付一定的费用,请一位验房师给出专业报告非常必要。而且验房师有自己的行业保险,如果真的由于验房师的工作失误而导致出现漏查了重大问题,那么验房师的保险通常会进行赔付。
任何房屋都有问题,即使新房也不例外,因此,验房中出现问题十分正常。而买家在提交出价时,往往也会在条款中写明自己愿意承担多少价格范围内的维护。如果高于自己愿意承担的花费,那么就可以和卖家商议解决。一般来说,在市场冷清的情况下,卖家相对通情达理,会愿意分担一部分费用。而在上升的市场中,卖家往往更希望谈判破裂,从而让房产以更高的价格重新上市。
抵押贷款 如果买家希望全款购房,则可以不将抵押贷款作为限制条款。但是,如果买家必须贷款才能完成交易,那就需要使用这个条款来保护自己。在合同生效之后,银行通常会派出一个贷款评估师来到买家需要购置的产业中,对该房产进行评估,给出自己的专业意见,再按照买家的实际情况,给出贷款的最终额度。如果信用或资产状况有问题,银行将不同意为该房屋贷款。
房屋保险 为房产上保险,在加拿大被认为是理所应当的事。房屋保险的价格平均每月在100加元左右,但由于面积不同、安全系数不同、居住者不同等诸多因素,保费有很大的差异。个人情况对保费也有一定影响。例如,如果你在加拿大已有其他上了保险的房产,那么保费会有一定程度的优惠。建议尽早咨询房屋保险的问题,因为只有确认了房屋可以上保险,才能确认可以做贷款。没有任何机构会为没有上保险的房屋贷款。
律师过户
在加拿大,过户通常由律师完成,一般收取买家1000加元左右的费用。这包含了律师本身的费用和各种注册费。水、电、煤气、房产税、管理费等各种费用,都会以调整日(Adjustment Day)为准,调整日之前由卖方负责,之后由买方负责。各种税费会在这一天结清,房款或者首付款也是在这一天要交给律师。调整日和过户日一般是同一天。在当天或第二天,你就可以拿到新房的钥匙。
最后夏夏就要恭喜您了,恭喜您在世界最宜居的城市之一——温哥华拥有了一处自己的产业。