我们为什么要研究房价
在温哥华，买对了房子可以少奋斗20年。这句话并非夸张的说法，而是有切实的数据支持。
2021年，整个大温哥华地区（包含大温和菲沙河谷两个房地产管理局）的独立屋价格，年涨幅平均值为$435,088；而温哥华年家庭平均收入则为$80,150（加拿大统计局数据）。最新统计的加拿大储蓄率为24.8% (CEIC data)。以温哥华年家庭平均收入作为基数计算，一个温哥华家庭一年能存下$19,877。
图1：温哥华家庭年平均储蓄与2021年独立屋涨幅比较图
2021年的温哥华独立屋平均增值（$435,088）是同期温哥华家庭平均年储蓄量的21.89倍。也就是说，平均来看，2021年温哥华有产阶级一年的房产增值，相当于22年省吃俭用实现的储蓄。
所以，在大温，对于房产买卖这件事情怎么重视都不过分。2021年，有人盈利颇丰，有人错失良机。2022年，还会有机会吗？本文夏夏将总结温哥华2021年房产市场的变化情况，并对2022年的市场趋势进行分析，希望可以帮助读者理清投资思路。
上篇：2021年温哥华房地产市场回顾
1.1偏远领涨
大家都知道，温西、西温是大温的传统好城区，但在过去的一年里，这里的房产却陷入了叫好不叫座的尴尬境地。
表1：2021年大温哥华地区各城区涨幅排行榜
注：以上数据基于大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局的基准价格Benchmark Price，用2021年12月与2020年12月数据比较得出。
从表1中可以看出：温西和西温的独立屋涨幅在2021年处于垫底的位置，分列倒数第一和倒数第三，而传统意义上的偏远地区——菲沙河谷房地产局全部6个城区，都进入了整个大温26个城区排名的前10位。尤其令人感到痛惜的是：温西不仅仅在2021年大温城区独立屋涨幅排名中居于末尾，而且还在从2016年12月至2021年12月的五年中，依然居于末位，价格不仅没有实现增长，甚至还跌了0.4%，而同期大温涨幅排名第一的Abbotsford则上涨了83.6%。
之所以会出现偏远地区领涨的现象，夏夏觉得主要由3个原因造成：
- 城市化进程。随着整个大温哥华地区城市化进程的加快，曾经的偏远城区也变得越来越便利，新的街区不断被开发出来，新的商业区也在不断形成，这就吸引了越来越多的人涌入，使得房价加速上涨。例如兰里，2021年10月，新开了大统华，与老店相比，更干净整洁，布局更合理，这使得兰里对华人拥有了更多的吸引力。
- 价格差异。仍以兰里为例，即便是经历了2021年的大涨，2021年12月，兰里的独立屋基准价格仍然只有$1,560,600，而温西则为$3,433,600，温西是兰里的2.2倍。既然价格差异这么大，那么传统意义上的好城区是否真的具有双倍的价值呢？这是需要打一个大大的问号的。以华人朋友们最关心的教育问题为例，按照弗雷泽研究所( Fraser Valley Institute) 2019年最新数据，虽然温西私校名校众多，但整个大温排名最好的公校在高贵林，并非位于独立屋房价最高的温西。此外，从大家最关心的话题之一——天气来看，传统好城区也不一定是理想之地，温西年降水量1937毫米，是整个大温降水量最多的区域之一，年降水量为大温降水量最少的三角洲地区（平均900.1毫米/年）的2.15倍。（注：天气数据来源于加拿大环境与气候变化部30年历史平均数据）
- 疫情驱动：疫情促使更多人选择在低密城区生活，这一点大家应该都很清楚了，夏夏对此不再赘述。
1.2全面上涨
图2：2021年1月—12月大温独立屋均价走势图
注：以上房价数据整合了大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局的独立屋平均价格。
图3：2021年1月—12月大温联排房均价走势图
注：以上房价数据整合了大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局的联排房平均价格。
图4：2021年1月—12月大温公寓均价走势图
注：以上房价数据整合了大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局的公寓平均价格。
大温哥华房价的上涨并不仅仅只发生在独立屋上，也发生在联排房和公寓上。其中，独立屋和联排房在整个2021年都处于几乎无回调的强势单边上涨之中，而公寓则是1月微调，随后上涨，在2021年5月经历一轮较大幅度的调整之后，开始了一轮无回调的单边上涨。目前，就整体涨幅来看，公寓比独立屋和联排略低，2022年公寓价格的上涨幅度存在迎头赶上的可能。
1.3房源趋紧
房源紧张程度主要由存量房源来表示，市场上可供挑选的房产数量越多，则表示买家挑选的余地越多，市场更偏向于买方市场；反之则表示买家挑选的余地更少，市场更偏向于卖方市场，在房源极端紧张时甚至会持续出现多人竞价的现象。
图5：2021年1月—12月大温独立屋存量房源走势图
注：图中数据整合了大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局独立屋存量房源。
图6：2021年1月—12月大温联排房存量房源走势图
注：图中数据整合了大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局联排房存量房源。
图7：2021年1月—12月大温公寓存量房源走势图
注：图中数据整合了大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局公寓存量房源。
从图5、图6、图7可以看出， 在2021年一年当中，
- 独立屋存量房源从2021年5月最高点的7171至2021年12月最低点的2870，下跌幅度达59.98%；
- 联排房存量房源从2021年5月最高点的2324至2021年12月最低点的761，下跌幅度达67.25%；
- 公寓存量房源从2021年6月最高点的6024至2021年12月最低点的2752，下跌幅度达54.32%；
整个大温独立屋、联排房、公寓的存量房源，在2021年5、6月之间创出年内高点之后，就开始一路减少，而且下降的速度越来越快，目前独立屋、联排房的存量已经创出5年新低，而公寓的存量也创出了3年新低。
下篇：2022年，温哥华房价还会涨吗？
经历过2021年的暴涨之后，大温房价2022年还会涨吗？有没有可能出现突然的大幅度下跌？
2.1 回首2016年的暴跌
当我们回首往昔的时候，想必很多房产投资者都记忆犹新上一轮房产牛市时，2016年的那次深幅下跌。
图8：2015年1月—2021年12月大温全房型均价走势图
注：以上房价数据整合了大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局的全房型平均价格。
如图8所示，大温全房型地产的平均价格，从2016年3月的$956,266的阶段性高点到2016年8月的$740,118，短短5个月内，跌去了之前15个月的涨幅，最大跌幅高达22.60%，如果是20%首付买房，则相当于首付已经全军覆没，可谓惨烈。为什么当时会发生这样的深度下跌？想必很多亲历者都会明白，罪魁祸首就是从2016年8月2日开始在大温实行的海外买家税，该税种的出台给当时涨声一片的大温市场直接浇上了一盆凉水，给狂热中的大温房产降了温。
那么2016年的那次急跌之后，市场是否就此一蹶不振呢？并非如此。如图8所示，虽然当时的下跌幅度很深，但是在不到一年的时间内大温全房型房价就超过了原来的高点，这种现象在代表刚需的联排房和公寓上则表现得更加明显。
图9：2015年1月—2021年12月大温联排房均价走势图
注：以上房价数据整合了大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局的联排房平均价格。
图10：2015年1月—2021年12月大温公寓均价走势图
注：以上房价数据整合了大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局的公寓平均价格。
如图9和图10，我们可以看出大温联排房受2016年海外买家税的影响很小，调整幅度不大，之后很快就创出了新高，直到2018年3月才创出了上一轮牛市的顶点，开始了一顿较大幅度的调整；大温公寓的情况也类似，2016年海外买家税事件之后很快创出新高，直到2018年2月创出了上一轮牛市的顶点，开始调整。
2.2 2022年房价会怎么走
那么2022年温哥华的房产市场，是否还有上涨空间呢？类似2016年的惨烈调整，是否会再一次出现？我们先来看看各大机构都是怎么说的。
- 加拿大房地产协会 (CREA) 预计：2022 年加拿大全国平均价格将上涨 7.6%，至 739,500 美元左右，而房产销量则有望达到 610,700 套左右，仅次于2021年成为历史第2。
- 加拿大皇家银行预计 2022 年的房屋销售量将同比增长 19.8%，平均房价将上涨 3.3%。
- 道明银行TD预测今年房价将上涨 7%，并指出，“新房和二手房市场仍然紧张，这表明 2022 年房价将迎来又一个强劲增长的年份。”
- 瑞麦地产的最新住房市场展望认为2022年大温平均住宅销售价格将上涨 5.5% 。
- 皇家地产对2022年的预测是：加拿大房产将上涨10.5%，而大温将上涨12%。
- 卑诗房地产协会（BCREA）首席经济学家奥格蒙森（Brendon Ogmundson），接受《星岛日报》记者采访时预计2022年的房价将上涨8%至10%。
从上面可以看到，几乎所有的房地产相关机构都异口同声的乐观认为：2022年，加拿大房价将继续上涨。2022年，大温房地产市场的表现真的会如此乐观吗？真的不存在影响市场的类似于2016年海外买家税那样的变量吗？夏夏的回答是否定的，我们仍应该清醒的认识到：2022年最有可能影响房价的一个问题就是“加息何时开始”。不论自住需求还是投资需求，可以全款买房者都是极个别的少数人，绝大多数人还是要贷款的，而加息周期开始则意味着购房成本的不断上升和贷款能力的持续下降，此轮加拿大房产牛市有就此终结的风险，温哥华房地产市场也迟早会出现行情走弱的现象。
本轮大温房产牛市始于2020年。2020年出现的疫情，引发了全球货币市场的放水。加拿大央行也在经过多次减息之后，于2020年10月28日决定：将0.25%的低基准利率政策，延续三年到2023年。由此引发了从2020年底延续至今的加拿大房产大牛市。大温房价也一飞冲天，展开了一轮持续至今的房产大牛市。
除了房价之外，加拿大各种商品的价格也是涨声一片。2021年9月，加拿大消费者价格指数（CPI）与一年前相比上升了4.4%，达到2003年2月以来的最高水平。2021年10月，加拿大CPI略有下降为3.9%，2021年11月加拿大CPI再创新高为4.7%。
物价的大幅上涨提前了加拿大央行对加息时间的预期。2021年10月27日，加拿大央行利率会议上宣布结束货币的量化宽松政策，暗示最早2022年4月开始加息。但是到了2021年12月8日，情况有了变化，央行在其最新利率会议中决定中将维持其政策利率不变，表示2022年下半年才会启动加息。
图11：2009年1月—2021年12月大温全房型均价与利率对比关系图
注：以上房价数据整合了大温房地产管理局和菲沙河谷房地产管理局的全房型平均价格。
如图11所示：在2009年1月至2021年12月的这段时间里，大温哥华经历了两轮半加减息周期（3次减息2次加息）。在这两轮半加减息周期中，大温哥华房价的主要上涨时段都是在利率低谷时期完成的，而在利率的上升和高峰时期，大温的房价主要以横盘整理为主，涨跌变化主要以季节变化为主，年内波动的幅度较大。在两次利率上升期，由于翘尾效应的存在，均出现了房价依然上涨的情况，这种上涨甚至有时会延续到加息结束，如2010年的利率上升期中，就出现过房价依然上涨的情况。
2.3 2022年的置业策略
那么，在这样的大环境下，哪类房源更有较强的增值预期，并且抗风险能力强呢？
图12：2009年1月—2021年12月大温公寓均价与利率对比关系图
如图12所示，在2009年1月至2021年12月的这段时间里，大温公寓的整体表现比较稳健，抗跌能力较强，在利率的上升阶段甚至还能创出新的价格高点，按照以往的经验和公寓价格目前所在的位置，大温公寓价格仍有可能延续涨势。
但是在关注公寓市场时，投资者们也需要保持冷静：一切脱离了基本面的价格都是耍流氓。无论是自住还是出租，房产的最终用途还是居住。如果买下之后收益不能覆盖成本(需注意：银行还贷由本金和利息两部分组成，还本金的部分不应该视为成本。)，那么买入的就是一个负资产。所以投资者们应该更多关注公寓市场中低总价、租金回报率高的城区，将购房目标锁定在低总价的刚需型房产。这类房产给投资者的底气是：市场如果走弱，可以放心持有资产，获取租金收入，等待下一波资产增值机会；市场如若继续走强，也避免了踏空。
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