加拿大六大银行近期宣布，为了帮助民众度过COVID-19带来的财务影响，房子的抵押贷款还款（Mortgage）可以推迟至多6个月。这对于处于短期财务困难的家庭是非常有帮助的。申请延期6个月还贷不需要证明自己处于财务困境，每个人都可以申请。那么对于暂时没有财务危机的温哥华业主来说，申请延期还款有利还是有弊呢？夏夏将以温哥华一处100万加元的房产为例，来为大家讲解分析。（此文比较烧脑，认真读每一句才好理解，也可直接跳到文末看结论。）
表1：温哥华100万房产还贷计算表
从表面上看，银行提供的延期是6个月，但实际上，申请者的最大延期时间是25年。
图1：还贷延期示意图
请看上面的图1，不难理解为什么最大延期时间是25年。很多人可能会说，真有这样的好事吗？当然不完全是。请看TD银行的贷款顾问发给夏夏的细则图解。
图2：TD银行贷款延期政策细则
多数人属于图2所指的传统房贷的情况，所以只看传统房贷即可。在图2的房贷细则中，最重要的一条就是利息部分会累积加回到本金。注意到表1，前6个月的利息部分是$9,634.99，这意味着总还款本金增加了近1万加元，上升至$659,634.99。将这增加的$9,634.99本金分摊进25年，那么每月需要多还$45.60加元，每年需要多还$547.20。
换个角度思考一下，其实现在的问题就变成了$18,456.6在25年中能否达到每年547.2加元的收益？如果我们将547.2除以$18,456.6，就得到了2.96%的年收益率。
事实上，无论是银行理财或是房产投资，都可轻松实现高于2.96%的年化收益。
各大银行都有一种叫做担保投资证的银行理财产品，是一种保本的安全投资方式。投资者在一个特定时期内投资一笔资金，到期后，会得到本金和预先协定的利息，投资期限灵活，可从短期1个月和3个月等到长期的3年、5年、7年和10年等。一般来说，期限越长收益越高。TD的3年期市场增值担保投资证，承诺最高收益为15.5%，5年期的则承诺最高收益25%。
表2：皇家银行最新债券基金年化收益率
再如同样安全性较高的债券投资基金，如表2所示，皇家银行的债券指数基金，其10年的平均年化收益率达到3.7%。债券型基金的收益随市场波动变化，投资时间越长，年化收益率越趋于稳定。如果将周期拉长为25年，收益率会和10年相似。本文以皇家银行为例，其它银行债券基金的收益率相似。
如果将$18,456.6作为房款的一部分在温哥华购买另一处独立屋，则有可能得到更高收益。假设这栋独立屋买价为100万加元，那么月租金收益往往可以达到$3500加元以上（这样的收益在纳奈莫、素里、兰里、三角洲、米逊、枫叶岭、阿伯茨福德等城镇不难实现），其年租金收益在扣除地税和维护成本之后，净租金收益大约能达到3.5%。在过去的20年中，温哥华独立屋的平均涨幅为321.75%，即复合年化收益率6.02%，比10年翻一番还要稍强一些。如果未来温哥华独立屋还能保持相似的10年翻一番的涨幅，而业主在25年后的年底将该房产卖出，那么此房产的增值收益将为402.18万加元，作为初始购房款一部分的$18,456.6，其对应的房产增值收益则为$74,229.61。夏夏在这里还没有计算贷款杠杆的作用，如果利用贷款杠杆撬动，收益率将会更为可观。
综上所述，只要你能够有效利用推迟还款的资金，申请延期还款是一件利大于弊的事情。
夏夏在这里只是从财务规划角度进行了一个分析，每个人的具体情况和每个银行的具体操作还有细微差异，大家可以向各自的银行咨询推迟还贷政策的细则。
